Ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, който обикновено ни съпътства между 20 и 30 години. За такъв период от време икономическите реалности и личните ни доходи се променят драстично. Това, което е било добра оферта преди пет години, днес може да се окаже ненужно скъпо.
Тук на помощ идва рефинансирането – процесът, при който заменяте текущия си кредит с нов, при по-изгодни условия. Но как да разберете дали моментът е подходящ и какви са стъпките?
Кога рефинансирането на ипотечен кредит си струва?
Рефинансирането на ипотека си струва тогава, когато общата сума на спестените пари от по-ниската лихва надвишава разходите по замяната на заема.
За да бъде операцията финансово оправдана, трябва да са налице следните фактори:
- Сериозен спад в лихвените нива: Златното правило е пазарните лихви да са паднали с поне 0.5% до 8% под лихвата по вашия текущ договор.
- Намирате се в първата третина от срока: При стандартните анюитетни вноски, в началото на кредита плащате предимно лихва и съвсем малко главница. Рефинансирането има най-голям смисъл именно тогава.
- Имате голям остатък по кредита: Колкото по-голяма е оставащата главница, толкова по-осезаем ще бъде ефектът от намаляването на лихвата.
- Подобрен личен профил: Ако доходите ви са нараснали или сте изчистили други свои задължения, банките ще ви разглеждат като по-нискорисков клиент и ще ви предложат преференциални условия.
Кога НЕ си струва?
Ако ви остават по-малко от 5-7 години до края на кредита, разходите по прехвърлянето най-вероятно ще „изядат“ ползата от по-ниската лихва. Също така, внимавайте с удължаването на срока при новата банка — по-ниската месечна вноска за по-дълъг период може всъщност да оскъпи общата върната сума.
Скритите разходи: Колко струва „безплатният“ преход?
Рефинансирането на практика е теглене на изцяло нов кредит. То е свързано с еднократни такси, които трябва да калкулирате предварително.
| Вид разход | За какво се плаща? | Приблизителна стойност (за заем от 75 000 евро) |
| Пазарна оценка | Нов лицензиран експерт трябва да оцени имота. | ~ 100 – 200 евро |
| Нотариални такси | Заличаване на старата и учредяване на нова ипотека. | ~ 1% – 1.5% от сумата на заема (~ 750 – 1 100 евро) |
| Такса за предсрочно погасяване | Законът позволява 1% такса, само ако кредитът се рефинансира в първата година от усвояването му. След 12-тия месец тази такса е 0%. | 0 евро (ако е след първата година) |
| Банкови такси | За разглеждане на документи и одобрение в новата банка. | Често е 0 евро при промоционални кампании. |
* трябва да имате предвид, че при рефинансиране банките понякога възстановяват част или в пълен размер тези разходи. Също така някои банки като допълнителен бенефит поемат, за своя сметка разходите по застраховка имот за целия период на кредита.
Ръководство в 5 стъпки: Как се прави рефинансиране
Процесът е значително по-лек от покупката на имот, тъй като няма продавачи и предварителни договори. Облекчен е и от към документация за имота, тъй като вие вече ги притежавате или могат да бъдат извадени от нотариуса по новата сделка.
Стъпка 1: Проучете пазара и гледайте ГПР
Съберете оферти от вашата и от другите банки. Важно: не сравнявайте само лихвения процент. Гледайте ГПР (Годишния процент на разходите). Той включва лихвата, таксите за поддръжка на сметка, застраховките на имота и живота.
Най-лесно и удобно за сравнителен анализ използвайте лицензиран кредитен посредник. Услугата е напълно безплатна, а експертизата на кредитните консултанти в Кредит Спейс е на най-високо ниво. Това ще ви даде свободата да може да вземете информирано решение, без да губите от собственото си време в часове обикаляйки различните банки.
Стъпка 2: Кандидатстване и оценка
След като изберете банка, подавате документи за доходи. Тук кредитните консултанти на CreditSpace също ще помогнат и спестят време и усилия. След то банката ще изпрати независим оценител, за да провери текущата пазарна стойност на обезпечението (вашето жилище).
Стъпка 3: Правен анализ и одобрение
Юристите на новата банка проверяват историята на имота за тежести. След това получавате официално одобрение и договор за кредит. Изисквайте т.нар. ЕСИФ (Европейски стандартизиран информационен формуляр) – там всичко е черно на бяло.
Стъпка 4: Изповядване пред нотариус и погасяване
Пред нотариус се учредява нова в полза на новата банка. Новата банка превежда средствата директно по сметката на старата банка. Старата Банка заличава старата ипотека.
Финален съвет
Рефинансирането е мощен инструмент за оптимизиране на личните финанси и спестяване на разходи. Не го правете импулсивно заради агресивна реклама. Направете точна математика, консултирайте се с независим кредитен посредник като Кредит Спейс и се уверете, че крайната полза си струва времето и таксите.